Жду новый пост

Серия «Как купить недвижимость или задача с неизвестными.»

Добрый день, уважаемые пикабушники. Продолжаем тему покупки и продажи недвижимости.
Сегодня рассмотрим доли в квартире и маткапитал.
Доли в квартире - "тяжёлое" наследие 90-х годов) Зачастую причина ссор и раздоров.

Долевая собственность бывает двух видов - общедолевая (совместная) и долевая. В чём отличие? Отвечу. Общедолевая собственность подразумевает солидарные действия сособственников при владении, пользовании и распоряжении квартирой. Допустим, все  встретились, поговорили, решили продавать квартиру, но возникли разногласия, продажа на время откладывается. Один без другого никаких действий предпринять не может, т.к. собственность совместная. Потому что, де -юре как бы доля есть, но де -факто она не выделена . Это касается и регистрации в квартире. Без письменного согласия остальных содольщиков в ней могут быть зарегистрированны только несовершеннолетние дети владельца доли (до 14 лет).
А вот долевая собственность несколько иное. Выделенные доли позволяют продажу одной или нескольких долей без согласия остальных собственников, НО предложив им первоочередной выкуп доли (долей). В этом случае, у вас на руках должен быть либо отказ от права преимущественной покупки, либо нотариальное письмо.
Что такое отказ, наверное, знаете. Идёте с сособственником к нотариусу и там он делает заявление, что покупать не будет. Но если сособственник отказался идти в нотариат, вы обращаетесь к нотариусу сами. Он (нотариус), пишет письмо вашим содольщикам, в котором предлагает выкупить долю за фиксированную сумму денег. Если через 30 дней ответа нет, всё, можете продавать, НО цена в договоре купли-продажи не должна быть ниже цены, указанной в нотариальном письме. Иначе это повод для обращения в суд и возможное аннулирование сделки. Есть тонкий момент: если ваш содольщик решил навредить вам, он может подарить свою долю постороннему лицу. Для этого ему не нужно ничьё согласие. Доказать получение денег в этом случае очень сложно. Поэтому вывод- надо стараться решить дело миром. Знаете, в этом случае надо задать себе вопрос: "Ты хочешь быть правым или счастливым?" Ну, это так, размышления.
Доли можно выделить по соглашению между всеми собственниками, а при недостижении соглашения о способе и условиях раздела — через суд (п. п. 1, 3 ст. 252 ГК РФ).

Если вы решаетесь на выделение долей, от вас требуется:

Прийти к соглашению о размере долей.

Если ВСЕ сособственники согласны выделять доли, составляете соглашение, подписываете, несёте на регистрацию в МФЦ, нотариат необязателен.

Если выделить долю хочет кто-то один, нотариат обязателен.

Так же он обязателен и для супругов выделяющих доли в общем имуществе.

Я не буду повторять набор доков для сделки долевой квартиры, список в предыдущих постах. Скажу одно, все сособственники, их паспорта, правоустановка, нотариальные отказы или письма. Сделка или ППФ или нотариат, в зависимости от наличия несовершеннолетних сособственников. ( см. предыдущий пост).
И ещё интересный момент. Есть такое монятие "Незначительная доля". Что это? Незначительная доля — это доля, которую нельзя выделить без несоразмерного ущерба собственникам других долей. Под таким ущербом понимается невозможность использовать имущество по назначению, неудобство в использовании. Например, основанием для признания доли незначительной, может являться отсутствие в квартире отдельного жилого помещения (комнаты), соразмерного доле участника долевой собственности. Это повод для похода в суд. Бывает, что суд принимает решение выплатить долю деньгами, но отказывает во вселении в квартиру, или предлагает получать с остальных собственников деньги как за аренду.

Теперь давайте рассмотрим выделение долей несовершеннолетним, если при покупке вы использовали маткапитал.

В первую очередь вы ОБЯЗАНЫ выделить несовершеннолетним доли в приобретаемом жилье. Интересный момент: Допустим, вы купили квартиру в ипотеку, с применением маткапитала.  В ипотечном договоре вы увидите,что обязаны наделить долями несовершеннолетних, в течение полугода с момента ЗАКРЫТИЯ ипотеки. Почему? А потому, что детей собственников сложно выселить при неуплате по ипотечному договору. (Это упрощённо). Поэтому, в основном, банки стараются убрать для себя лишний риск, как то: выселение детей.

И да, если ипотека на 30 лет, ваши дети уже выросли, но это не отменяет их право на долю в квартире. И вы должны эти доли выделить.

У всех разные жизненные ситуации, но если говорить усреднённо, то доли лучше выделять соразмерно величине маткапитала. Т.е. не половину квартиры, а ту долю, которая оплачивается маткапиталом. Почему? Отвечу примером.

Ребёнок вырос, и как иногда бывает, "что выросло, то выросло", отношения незаладились. Большая доля в квартире, повод для манипуляции в отношении родителей. Поход в суд и "ребёнок" или продаст долю (подарит), или получит от родителей деньги за нее. А родители вынуждены или отдать деньги, или жить с посторонним человеком, и хорошо, если это не рейдер. Если всё норм, то и говорить нечего, а вот если проблемы, то лучше их избежать, наделив ребёнка "незначительной долей" в размере "маткапитала".

Риск в покупке квартиры с маткапиталом один: родители "забыли" наделить, а дети слишком малы, что бы знать. Но это не отменяет их прав на долю в квартире. Поэтому по достижении 18 лет они имеют право потребовать долю в квартире. А если она продана, через суд имеют право или отменить сделку, или вселиться. Т.к. нарушены их права. Вот поэтому и надо брать справки об использовании/ неиспользовании маткапитала.

В комментариях @oops1vc спросил, что нужно предоставить покупателю для его (покупателя) спокойствия при покупке квартиры с маткапиталом. Отвечаю, правда данных по сделке мало, НО доли Вы выделили. От этого и пляшем.

Скорее всего это будет альтернатива. Опека, в основном, разрешает продажу с маткапиталом путём одновременной покупки и продажи. Продавая имеющуюся квартиру, Вы лишаете детей собственности, поэтому при покупке должны наделить детей долями, НЕ МЕНЬШИМИ, чем в отчуждаемой квартире. А поэтому, дети СТОРОНА ДОГОВОРА купли-продажи + нотариальное заявление, что дети будут наделены долями в приобретаемой квартире, правда с марта 2020 года этот документ необязателен, но лучше если он будет.

На сегодня, думаю, хватит. Следующий пост о комнатах.

Недвижимость как море, важно не утонуть.

Удачи.

Добрый день, уважаемые пикабушники. Продолжим наш разговор. Усложним ситуацию.

Продажа квартиры с альтернативой и зарегистрированными лицами.

Как правило, альтернатива возникает в том случае, когда у продавцов нет возможности куда-то выписаться и выехать до продажи своей квартиры или комнаты. По этой причине и возникают цепочки альтернатив. Они достаточно хрупки, вы всегда рискуете потерять время и не купить то, что ждали по договору аванса ( задатка), месяц.

Но, всё сложилось и сделка должна состояться. Сейчас развиты системы связи, поэтому личные встречи не так необходимы, но до сделки, я очень рекомендую встречу ли, конференцсвязь ли, без разницы, но важно не играть в испорченый телефон, когда на встрече в банке выясняется, что все что-то думали, но друг-другу не сказали. Нужно составить план прохождения сделки и придерживаться его. Важно, что бы ВСЕ условия по ВСЕЙ альтернативе вам были понятны. Максимально проверьте покупаемый объект и объекты контрагентов. Даже если ипотека, не очень полагайтесь на банк, часто проверки формальны. У банка всегда остаётесь вы. Да простят меня банки. И об этом расскажу...

Вы должны ясно представлять, кто и что покупает, а главное, кто, когда и как освобождвет покупаемые и продаваемые объекты.

Момент выписки и выезда из квартиры (комнаты) должен быть чётко прописан в ДКП, что бы никто не сидел с вещами на улице, в ожидании освобождения квартиры.

Иными словами: " Больше пота, меньше крови".

Набор документов для сделки, Повторюсь:

-ЕГРН

-Документы основания ( ДКП, Договор дарения,договор мены, договор передачи, свидетельство о праве на наследство по закону/по завещанию)

-Правоподтверждающий документ: Свидетельство собственности , если до 15 июля 2016 года.

-выписка из домовой книги ( форма 9)

- копия финансового-лицевого счёта

- или ЕЖД(единый жилищный документ)

-справка об отсутствии задолженности

- форма 12

- архивная выписка (по возможности)

- маткапитал если есть дети, использован/неиспользован. В данном случае просто для проверки, по заданным выше условиям - дети не собственники. НО, так бывает, что маткапитал использовали, а наделить детей собственностью "забыли". В этом случае суд аннулирует сделку. (Мы об этом подробно поговорим).

- Если квартира куплена или приватизирована, или поменяна до 31 января 1998 года, инфу по ней в ЕГРН получить нельзя. Надо искать документ в ДГИ (ДЖП).

- если комната- отказы соседей от права преимущественной покупки или нотариальное письмо. ( О комнатах и долях в квартирах поговорим отдельно).

- НД и ПНД (без освидетельствования)

Почему без освидетельствования, отвечу. В справке выдаваемой врачом в ПНД написано, что В МОМЕНТ освидетельствования человек был адекватен. Но справку вам выдают не на сделке, так что взбеситься можно успеть)

Поэтому этот документ, полученный за деньги, равен той справке, что вы получите бесплатно в регистратуре.

Но если кто-то вызывает большие сомнения в плане адекватности или вы понимаете, что перед вами сильно пьющий человек, вызывайте на сделку специалиста, но он (врач нарколог или психиатр) ДОЛЖЕН иметь лицензию на освидетельствование вне стен клиники, иначе вы выбросите деньги на ветер. Такая справка, нелицензированного специалиста, ничего не стоит в суде.

И помните, что нахождение на учёте в НД или ПНД не делает человека недееспособным. Дееспособности лишает только суд. Но сделка по купле-продаже с таким человеком, риск.

Риск и пожилой человек, важно, что бы он покупал на своё имя (хотя бы долю) и регистрировался по новому адресу.

Был прецедент, когда пожилой человек, более 70 лет, нашёл подругу, пожилую женщину. Стали жить вместе, он решил свою квартиру продать и жить у подруги. Квартиру продали, его уговаривали толпой, купить хоть что-то, но нет, отказался. Старичок с подругой куда-то съездили, что-то купили, но менее чем через год его подруга умерла. Её дети попросили нашего героя из квартиры. Он подал в суд на вселение в проданную квартиру. Суд первой инстанции пошёл ему навстречу.

Чем кончилось сказать не могу. Была апелляция, а я упустила из виду, т.к. не имела отношения к этому делу. Но состояние новых хозяев представить несложно.

Как вы знаете, форма договора может быть простой письменной (ППФ) или нотариальной (НД). Если приобретаемая недвижимость находится в долевой/общедолевой собственности, то договор нотариальный. Это если вы тоже покупаете в долевую собственность, но если вы покупаете объект целиком и в одно лицо, то можно делать ППФ. НО при условии, что среди собственников нет несовершеннолетних детей. Если есть- к нотариусу.

Если в покупаемом объекте зарегистрированны собственники (взрослые) и дети не собственники жилья, то в ДКП должен быть чётко прописан пункт о сроке выписки. По закону на выписку даётся 14 дней. Но этот срок может быть увеличен или сокращён по соглашению сторон. Внесите в договор пункт, в котором обяжете одного из родителей (собственника) выписать ребёнка и прописать" по адресу отличному от адреса продаваемой квартиры". Несовершеннолетний ДОЛЖЕН быть зарегистрирован!

Если есть возможность, впишите в момент получения денег продавцом выписку из домовой книги по новому адресу и несовершеннолетних детей не собственников( форма 8).

Поясню: оплата по сделке сейчас как правило аккредитив, реже - ячейка.

До недавнего времени альтернативная сделка быта только через ячейку, т.к. часто в альтернативе была ипотека. Банк не может направить кредитные деньги третьему лицу, не за кредитуемый объект. А люди иногда добавляют покупая или объект дешевле, часть денег остаётся у продавца. Аккредитив не работал в этом случае, а ячейки решали эти проблемы. Так вот в доступе к ячейке можно было прописать документы НЕОБХОДИМЫЕ для доступа к деньгам. Помимо ЕГРН и ДКП прописывали выписку из домовой книги по новому адресу. Её еще называют "Встречной выпиской". Так как по закону человек может быть зарегистрирован только в одном месте, а выписывают не всегда быстро, то прописавшись по новому адресу и получив "на руки" выписку из домовой книги по новому адресу, вы тем самым подтверждаете, что по старому адресу вас снимут с регучета автоматически.

Сейчас некоторые банки предлагают аккредитив по альтернативе (Домклик). И вот хороший вопрос, что может банк прописать условием для раскрытия акктедитива. Но об этом поговорим отдельно, как то: бумажная регистация или электронная, аккредитивы.

Вы знаете, что привыезде из квартиры подписывают акт приёма-передачи.

Этот акт подписывают в соответствии с 556 ст. ГК РФ и он (акт), должен содержать пункт о взаиморасчётах. По этой причине его подписывают только после того, как деньги пришли продавцу.

Бывают моменты, когда продавец, по независящим от него причинам не может присутствовать на передаче объекта. Тогда продавец подписывает акт в день подписания ДКП в присутствии покупателя, но не отдаёт его покупателю и не ставит число в акте, а в день передачи объекта, уполномоченный продавца, передаёт акт приёма передачи покупателю. Не забываем ставить число и подпись покупателя.

На сегодня, думаю, хватит.

Недвижимость как море, важно не утонуть.

Удачи.

Уважаемые Пикабушники, я работаю с недвижимостью во всех её проявлениях, в консалтинговой компании. По первому образованию экономист/ по второму- юрист. В основном я работаю с юрлицами, но и физлица бывают.

В своих постах я подробно писала, кто, что и как, правда это более трёх лет назад.

Писала и выкладывала на Пикабу истории о купле продаже квартир, т.к. знакомые и друзья, друзья друзей обращаются за советом. Но так сложилось, что три года не могла этого делать, болел муж, было сложно.

Многое изменилось на Пикабу и я не уверена, что мои посты зайдут. Но я знаю, что на Пикабу не принято кокетничать, поэтому просто пишу.

В посте от Аноним(а) "Сегодня я ох...ел" возникли вопросы о доках, которые необходимо запросить у контагента при покупке квартиры. Пикабушник @pridymajtelogin в комментах к вышеуказанному посту попросил скинуть исчерпывающий список документов при покупке квартиры. Я повторюсь, что исчерпывающего списка быть не может, т.к. истории у квартир разные. От неё (от истории) и зависит набор доков, которые надо запросить. Но в первом приближении можно его обозначить.

Сразу оговорюсь, что после того, как вы запрашиваете некоторые документы, представители продавца ( риелторы, агенты и т.д.) или сам продавец могут высказать недовольсто и непонимание. Зачем это надо и т.д...но поверьте, надо. Иногда необходимо. Хорошо работает в этом случае ссылка на банк (ипотека), даже если вы покупаете в деньги. Банк требует. С этим не спорят.

Написать постом решила потому, а вдруг это ещё кому-нибудь пригодится. Возможно вы все это знаете, но возможно и нет.

Итак:

При покупке квартиры следует помнить, что спешка хороша при ловле блох и при пожаре. Если кричат: " Давай, бегом, мы всё упустим, цена низкая, очередь уже у подъезда!!!" - это повод задуматься, в чем причина спешки. Возможно криминала нет, просто обстоятельства, люди спешат, деньги нужны, но может быть и развод. И тут возникает первая развилка:

Проверить всё и возможно упустить квартиру, если продавцы говорят, что у них есть другой покупатель, без заморочек, или рискнуть. Хороший выход, как вы знаете, на мой взгляд, аванс (задаток). Внести и попросить (настоять) на необходимых вам документах. Аванс или задаток различаются тем, что аванс не является обеспечением по сделке, всегда возвратный, задаток является обеспечением по сделке и при нарушении одной из сторон возвращается в двойном размере.

На рынке недвижки процентов 90- 95 нормальные, лояльные продавцы и покупатели, но процентов 5-10 - мошеники. При стагнации рынка они в осадке, но при подъёме или спаде рынка эта взвесь поднимается и начинает подкидывать варианты мимо которых сложно пройти. Вот тут и нужно критическое мышление. Как пример:

Люди продают по доверенности, цена очень привлекательна. Покупка по доверенности риск, т. к. доверенность может быть отозвана в любой момент у любого нотариуса. Но надо промнить, что сейчас есть реестр нотариальных доверенностей, так что можно проверить доверенность в моменте.

Мне говорят, что собственник СЛУЖИТ в Венгрии. Я спрашиваю: "Он дипломат?"

Мне отвечают: " Нет, военный."

Вопрос: Когда вывели контингент из стран соцлагеря? Давно. А значит это ложь. И по неизвестной причине собственник на связь выходить не хочет или не может. И т.д.

Я напишу об этом разводе подробней)

Итак, продолжим:

1) Простая покупка, никто не зарегистрирован, вторичка.

-ЕГРН

- документы основания (Свидетельсто собственности, ДКП, договор мены, договор передачи, свидетельство о праве на наследство по закону/по завещанию)

-выписка из домовой книги ( форма 9)

-Всегда желательно архивную выписку. НО её не дают). Только если продавец сам приватизировал продаваемую квартиру, (но эти вопросы можно решить за деньги). В другом случае её дадут от последнего собственника, т.е. она будет выглядеть как обычная выписка из домовой книги.

-копия финсчёта

- справка об отсутствии задолженностей

-НД и ПНД (без освидетельствования) - это объясню отдельно.

-Если есть маленькие дети, то справка о неиспользовании/использовании маткапитала.

Если категорически не дают архивную выписку, то можно попробовать получить форму 12 (о снятии с регистрации некоторых категорий граждан)

Если квартира приобретена до 15 июля 2016 года, то у продавцов есть Свидетельство собственности.

Если квартира куплена или приватизирована, или поменяна до 31 января 1998 года, инфу по ней в ЕГРН получить нельзя. Надо искать документ в ДГИ (ДЖП). Срок получения информации может быть дней 18.

Если продавцы первично приватизировали квартиру сами, то помимо договора передачи необходимо заявление к этому договору, т.к. там указаны прописанные на момент приватизации. Они стали долевыми/ общедолевыми собсвенниками после приватизации.

Помните, если кто-то из семьи отказался от приватизации в чью-то пользу, он не собственник, но за отказавшимся остаётся пожизненное право пользования и проживания в отчуждаемой квартире. При продаже этой квартиры отказавшийся должен пойти к нотариусу и сделать заявление, что он в курсе продажи, не против отчуждения квартиры и осознаёт последствия. Т.е. он теряет право пользования и проживания. На момент продажи, отказавшийся, ДОЖЕН быть выписан из отчуждаемой квартиры. Если этого человека нет в живых- Свидетельство о смерти.

Маткапитал: тема отдельная, напрямую связана с долевой собственностью.

Если это будет интересно, можно продолжить. Как то: квартира с альтернативой, комната, доля, дача, участок, нежилое помещение (апартаменты, ритейл, офис и т.д.), оплата по сделке, маткапитал, наследство, дарение, понятие "добросовестный правоприобретатель" и т.д. Эти посты не будут очень объёмные, как мне кажется, но на что обратить внимание, обозначим.

Недвижимость как море, важно не утонуть.

Удачи.