Согласно инициативе, годовая бухгалтерская или финансовая отчетность управляющих компаний (УК) или товариществ собственников жилья (ТСЖ) должна подлежать обязательному независимому аудиту.
«Повсеместно управляющие компании повышают тарифы до максимально возможной планки. При этом у собственников очень много вопросов к качеству оказываемых услуг: то дворника месяцами не видно, то сантехника не найдешь, то качество работ не соответствует цене. Нужен независимый аудит, который покажет, где УК недорабатывает. Тогда недобросовестных можно будет привлечь к ответственности, а за недопоставленные услуги требовать перерасчёт», — сказал Председатель ЛДПР Леонид Слуцкий.
Конкурсный отбор аудиторских организаций предлагается поручить региональным властям. По мнению авторов проекта, аудиторское заключение позволит внимательнее следить за отчетностью управляющих компаний, повышать качество выполненных работ и своевременно выявлять неоправданные завышения платы за коммунальные услуги.
Привет, дорогие подписчики и все, кому интересна тема загородного домостроения! Меня зовут Илья. Как многим известно, я занимаюсь техническим обследованием загородных домов перед покупкой, строительным контролем, и строительством каркасных домов.
При строительном контроле сначала я провожу аудит документации: договора; сметы; проекта. Чтобы заказчик не оказался в ситуации, когда вроде бы всё построено по договору, но при этом совсем не похоже на жилой дом.
Как правило, основные пункты, которые пытается нерадивый протолкнуть подрядчик, касаются сокрытия реальной стоимости, снижения ответственности за качество и минимизации гарантий:
- отсутствуют нормы, по которым строится дом. Это означает, что подрядчик может строить как угодно и это будет совершенно законно. Делается это, конечно же, чтобы собрать побольше доверчивых заказчиков, которые верят в то, что им несказанно повезло и они нашли "единственного честного строителя", который работает фактически себе в убыток. И потом втюхать им хлам по цене нормального стройматериала, при этом не забыв отказаться от гарантийной ответственности.
Из переписки подписчика с подрядчиком
- отсутствует детализация сметы, нет указаний качества материалов, их точного количества и цен. Это делается, чтобы заказчик не мог контролировать качество и одновременно не удивился, почему все цены вдвое выше рыночных.
Механика проста - пишем в смете "доска 150х50", но не указываем ни её состояние, ни её количество. Сухая строганная и калиброванная обрезная доска естественной влажности по цене отличаются значительно, а для заказчика доска и доска. Если написать "естественной влажности" и указать цену как на сухую или указать сухую, но с ценой вдвое выше рынка - даже у несведущего появятся вопросы.
Из переписки подписчика с подрядчиком
- гарантийные обязательства не соответствуют домостроительным нормам. Тут всё понятно - полгода гарантии вместо обязательных 5 лет и если домик сложился через год, до свидания вложенные миллионы.
- пеня и штрафы за просрочку лимитированы с нарушениями закона о защите прав потребителей и ГК. Пишем, что заказчик имеет право оштрафовать подрядчика за нарушение условий договора на 0,0001% от его стоимости, получаем деньги и спокойно забиваем на 10 лет. Даже, если заплатим штраф, то он будет мизерным.
И таких пунктов множество. Как написал мне один из подписчиков - большинство опрошенных им компаний не строят по СП, а те, кто строит предлагают прайс х3. Как быть?
Этот вопрос всегда вызывает у меня недоумение. Неужели непонятно, что компании, которые не соблюдают строительные нормы, не смогут построить качественный, надёжный, долговечный и "тёплый" дом? Действующие нормы сводов правил и государственных стандартов заменяются на ТУ не потому, что нормы устарели. А потому, что, например, согласно нормам в доме со стенами из 140 мм бруса жить нельзя. И при расчётах теплопроводности стен мы получим такую картину:
Эксплуатация такой конструкции недопустима.
А по ТУ выходит, что заказчик может смело круглогодично проживать в щеледоме возле газового факела. По нормам строить из сырой доски нельзя, а по ТУ - запросто.
Это мошенничество чистой воды. Поэтому, когда у меня спрашивают - как же строить, если есть бюджет только на такие компании, я отвечаю - никак. Потому, что с таким бюджетом результат предсказуем и я могу рассказать все последствия подобных строек, как провидец, на многие годы вперёд.
Но каждый раз находятся отважные смельчаки, уверенные в своей удаче и в том, что они нашли того единственного честного подрядчика-филантропа, который строит ниже рынка чисто из человеколюбия. При этом они, будучи очень щепетильными при подборе подрядчика и считающие каждую копейку, смело отдают ему 70%, а то и 100% предоплаты. А когда господа филантропы внезапно исчезают с деньгами, бросив построенный ими недосарай на произвол судьбы, их заказчики оправдывают себя: "Ну, я думал, материалы им же как-то закупать надо..."
Если у вас нет денег на строительство с компанией которая соблюдает нормы и несёт ответственность по гарантии - не стройтесь, копите деньги. Либо стройте дом самостоятельно - и сейчас я имею в виду "изучите нормы, закажите максимально простой проект, научитесь держать в руках инструмент и постройте", а не "наймите бригаду". Потому, что если в сезон нашлась бригада, готовая без проекта лепить горбушки под управлением несведущего человека, это значит, что спрос на их услуги минимальный. Что как бы намекает на уровень качества и профессионализма в целом.
И помните - чудес не бывает, но ищущие волшебника обязательно найдут своего сказочника, который покажет им фокус с исчезновением.
Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, выездное и удалённое обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.
Как выглядят мошенники? Ничего особенного, обыкновенные аки мы с вами. А воруют они как только видят возможность.
Погнали к историям? Мошенники бывают разные, виды мошенничества тоже. Сегодня поговорим про внутреннее мошенничество.
Представьте, вы продавец неважно чего. И вы продаете через: 1. Свои продавцы (прямые продажи); 2. Посредники, которым вы платите комиссию.
История про п.2. Посредники.
У вас есть договор с посредником, мол, дружище, ты продаёшь мою продукцию, а я тебе плачу 10% за твои услуги. Ударили по рукам, начали работать. И тут случайно выяснилось, что посреднику за договор в 1000 р. вместо положенных 10% комиссии (100 руб.) выплачено 20% (200руб.). И такое безобразие длящееся. То есть вы долгое время переплачивали и задваивали свои затраты. Суммы могут доходить до...огромных сумм, поверьте. А причиной этой неприятной истории может быть внутренний мошенник.
В моем случае, компания заключила договор с посредником. Занесла его данные и условия договора в 1С, ну и начали работать. Вот только как оказалось впоследствии некто внутри компании имел возможность зайти в 1С, в нужный момент (при формировании акта выполненных работ, например) изменить размер вознаграждения с 10 на 20%, подпихнуть на подпись и компания несла двукратные расходы.
А ведь исключается такой вариант достаточно просто. Надо просто разграничить права доступа в систему:
- этот имеет право нажимать ТОЛЬКО кнопку А - этот имеет право нажимать ТОЛЬКО кнопку Б - и ни в коем случае Б не сможет нажать на кнопку А.
Применительно к нашей истории надо было технически исключить возможность править поле с размером вознаграждения посредника лицу, которое формирует акты выполненных работ. И такой беды не случилось бы.
Забегая немного вперёд, скажу...по возможности автоматизируйте свои контрольные процедуры, надеяться на ручной контроль...лучше не надеяться.
Как и говорил, буду максимально стараться излагать материал сугубо простым языком + на основе эмпирического опыта (но местами без теории не обойтись, это надо просто принять).
Погнали. Итак, мы имеем некую середнячковую организацию (4-8 млрд выручки в год) , которую только что продали, убили всю региональную сеть и новый собственник начинает наводить свои порядки, что естественно.
На что он точно обратит внимание?
Резервы и обычные текущие расходы.
Вот об обычных и текущих речь и пойдёт. Новому хозяину было озвучено, что в этой конкретной компании если кто и хотел что-то украсть посредством расходной части, давно украл и его тут уже нет. И на это не нужно тратить время и людские ресурсы.
Но новый хозяин принимает решение, что надо назначить 2 людей, которые будут контролировать все текущие (любые) расходы.
При этом совокупная зп этих 2х людей 330 тыс.руб. (да, не самые дешёвые люди).
Итог. За 2 недели работы не выявлено никакого мошенничества и воровства (проверялось 100% расходов), а найден лишь один неверно оформленный акт выполненных работ на 2000 рублей.
Теперь математика. - совокупная зп 2х людей за две недели 165 тыс.руб. - отчислим во внебюджет грубо 30%. Ещё 55 тыс. - найденный риск? Риск по налогу на прибыль. 20% от 2000 рублей = 400 рублей. Штрафы, пени...вообще нематериальны.
Потратить много тысяч и отыграть пару сотен - неправильное управление риском.
И что любопытно. В данной конкретной истории новый собственник продолжил это делать. Вот уж точно...дурная голова ногам покоя не дает.
Продолжаем погружаться в мир внутреннего контроля и рисков.
Постом ранее мы, надеюсь, выяснили, что такое РИСК. А так как повторенье - мать ученья, озвучу ещё раз: Риск - любое неблагоприятное событие, которое может привести или уже привело бизнес к потерям.
Резонно встаёт вопрос по классику: "Что делать?"
Ответ прост. Своими рисками надо управлять.
Дабы избежать академичности и сухой теории, предлагаю смоделировать некую практическую историю.
Пусть у нас есть организация, у которой очень много расходов. А расходы, как мы знаем, уменьшают налогооблагаемую базу по налогу на прибыль. Очевидный риск организации - налоговый. А именно, - доначисление налога, штрафы, пени и прочие "блага".
Почему? Потому что расходы могут быть не подтверждены документально (доков нет, доки неверно оформлены, доки не бьются с налоговым периодом, расходы завышены...НК РФ нам в помощь).
Чтобы этот риск нас не настиг надо что-то делать (управлять риском) : - назначить ответственных за наличие, своевременность истребования, корректность документов; - зафиксировать обязанности ответственных в должностных инструкциях; - настроить напоминалки в информационной системе; - разграничить права доступа в той же информ.системе...
И т.д. В каждом бизнесе есть свои нюансы и вариации.
Всё вышеозначенное является примером контрольных процедур - меры, которые помогают вам избежать потерь.
Если у вас их нет...пора задуматься и внедрить. Если есть - вы молодец, но стоит проверить, а эффективны ли ваши контрольные процедуры? Действительно ли они оберегают вас от потерь?
А еще управлять рисками, внедряя контрольные процедуры, можно очень бестолково. Реальная история о сверхглупости и о том, как делать не надо, последует.
Решил попробовать сделать небольшую серию постов по теме внутреннего аудита и системы внутреннего контроля в бизнесе. Если будет откликаться, продолжу на перманентной основе. Этот пост - некая проба пера, не судите строго.
Итак... Т.к. в дальнейшем повествовании часто будут использоваться термины "контроль", "внутренний контроль", "риск", " Система Внутреннего Контроля (СВК)", думаю, будет не лишним разобраться, что это, несмотря на, казалось бы, очевидность их определения, а также в каком контексте они будут употребляться.
Многие привыкли и приняли как данность, что Система внутреннего контроля (равно как и Служба внутреннего контроля) - прерогатива крупных предприятий.
Поэтому продолжу с не самого очевидного: любой бизнес имеет Систему внутреннего контроля! Неважно, кто вы: самозанятый, ИП, ООО и т.д.
Например, - Самозанятый, шьющий предметы одежды на дому, контролирует остаток материала, контролирует сроки выполнения работы и отправки заказа заказчику... ;
- ИП, который организовал небольшое производство детского конструктора контролирует качество поставленного материала, изнашиваемость оборудования и/или деталей к нему, мониторит (контролирует) проведение тематических выставок... ;
- ООО и более крупные единицы бизнеса контролируют сроки поставок, отгрузок, производства, выполнения услуг, организации продаж.... И много чего ещё. Думаю, суть ясна.
Иными словами - везде и всегда есть какой никакой, но контроль. А значит уже есть и некая система контроля (СВК). (Забегая немного вперёд, раскрою карты - ключевым моментом всегда (на протяжении всего периода жизни бизнеса) будет являться КАЧЕСТВО, ЭФФЕКТИВНОСТЬ И ДОСТАТОЧНОСТЬ этой системы контроля. Но об этом потом).
А сейчас. ..Revenons à nos moutons, как говорят французы. То бишь - вернёмся к нашим баранам, к сути поста.
Для чего мы контролируем свой бизнес? Многие ответят: чтобы зарабатывать деньги, как и было запланировано. Я не соглашусь и отвечу иначе: мы контролируем, чтобы НЕ терять деньги. То есть своевременно реагировать на некие неблагоприятные события....РИСКИ!
Если наш самозанятый вовремя не закупит материал, вовремя не сошьет заказанные мною перчатки и вовремя их не отправит, чем он рискует?
А) отказ от заказа с моей стороны (деньги на материал потрачены свои, время потрачено, доход не получен). Деньги потеряны. Когда вернутся(ли) ...неизвестно;
Б) негативный отзыв с моей стороны в соцсетях. Самозанятый потерял потенциальных будущих клиентов, ака доход.
Если наш ИП вовремя не обновил детали оборудования по производству конструктора, он никак не сможет выполнить весь объем заказов на конструкторы в срок, пока не получит новые детали к оборудованию.... Отказы от заказов, списание материалов в убыток, негативные отзывы, потери, потери потери...
Более крупный бизнес теряет деньги вообще на каждом шагу. Об этом можно отдельные посты делать.
Надеюсь, посыл понятен.
А задача сегодняшнего упражнения запомнить, что РИСК - это событие, которое уже привело к потерям, либо может привести! И что вы всегда контролируете свой бизнес...вопрос насколько качественно.
Очень порадовали пункты из договоров примерно такого содержания
Отступления от СНиПов и ГОСТов не могут служить причиной отказа от приемки выполненных работ при подписанном Заказчиком Договоре на строительство, и согласованных Заказчиком с Исполнителем эскизных проектов, описаний, размеров и конструктивных решений объекта строительства, которые являются обязательными для Исполнителя как требования Заказчика.
Думаю тогда надо и заказчику добавлять пункты, которые будут защищать его интересы
Листы бумаги и с изображением цифр и памятников (в том числе архитектуры), именуемые далее "Деньги", переданные исполнителю считаются платежным средством за работы указанные в договоре . Исполнитель не имеет права отказаться от оплаты работ, указанных в договоре, не способность Исполнителем использовать Деньги в качестве платежного средства в дальнейшем для оплаты товаров или услуг не может служить причиной отказа от выполнения работ при подписанном договоре на строительство.
Тогда будет честно, строишь говну - бери оплату листиками
Привет, дорогие подписчики и все, кого интересует тема загородного домостроения! Кто не в курсе, меня зовут Илья, я занимаюсь техническим обследование загородной недвижимости, строительством каркасных домов и строительным контролем. О последнем сегодня и пойдёт речь.
Началом строительного контроля является аудит документации - проверка договоров подряда и проектной документации. Если договор уже подписан, я, как правило, за стройконтроль не берусь и писал об этом здесь - Почему нет смысла заказывать стройконтроль ПОСЛЕ подписания договора с подрядчиком. Я же предупреждал... Договор - это краеугольный камень в строительстве дома и мне всегда удивительно, как зачастую легко к нему относятся мои заказчики. На неделе у меня просто шквал эпиков при аудите договоров подряда. Делюсь избранными:
Один из заказчиков, обратившихся за техническим обследованием, заключил договор на строительство дома из профилированного бруса камерной сушки. Через полтора года брус уселся в результате усушки более, чем на 15 см при высоте потолков 2,7 метра. Стены выгнуло, ясно, что строили из сырого бруса. Стали смотреть договор, а в нём про дом написано "строение". Конечно, бодаться в суде можно и юрист говорит, что будем, но у подрядчика есть все шансы съехать на то, что заказчик не просил построить дом, а к строению нормы ИЖС не применимы. Частая история, кстати.
Другой заказчик подписал ипотечный договор с подрядчиком и пришёл ко мне за стройконтролем. Смотрю архитектурное решение - оно в описании изобилует ГОСТами и СП, с учётом которых разработан проект дома. Открываю договор и один из пунктов: "Стороны пришли к соглашению, что при выполнении работ будут руководствоваться ТУ №1, разработанным генеральным директором Подрядчика, в качестве основного документа, взамен СП и ГОСТ." Красиво. То есть, контора будет строить по своим техническим условиям, положив огромный болт на действующие строительные нормы. И главное - в суде уже нельзя будет сослаться на эти самые нормы, т.к. стороны пришли к соглашению.
Третий также подписал договор с подрядчиком и пришёл ко мне на стройконтроль. В процессе аудита выяснилось, что ни упоминаний СП, ни конструктивного решения в проекте нет. Задаю вопрос - а что я буду контролировать, если нормы соблюдаться не должны, а строить подрядчик будет из головы? И тут заказчик сначала не понял, а потом как понял... Хорошо, что договор не ипотечный и не оплачен, расторгаем.
В четвёртом случае подрядчик был очень недоволен и отказался вносить мои правки в ипотечный договор, ибо они не позволяли получить 50% оплаты по договору сразу после его заключения и ещё 20% после готовности свайного фундамента. То есть 70% от суммы договора после выполнения 10% работ с затратами не более, чем 500 000 рублей. Мотивировал он это довольно странно - отсутствием оборотных средств на закупку материалов и невозможностью кредитоваться у поставщиков. С одной стороны, логика понятна - мы сами не местные, дайте закурить, а то так есть хочется, что переночевать негде. А с другой - отдавать деньги банка нищебродам, которые не готовы пересматривать условия их же финансирования, странно.
Ну, и для развлечения, ещё немного перлов из договоров подряда.
Отступления от СНиПов и ГОСТов не могут служить причиной отказа от приемки выполненных работ при подписанном Заказчиком Договоре на строительство, и согласованных Заказчиком с Исполнителем эскизных проектов, описаний, размеров и конструктивных решений объекта строительства, которые являются обязательными для Исполнителя как требования Заказчика.
Гвозди били, колотили, мы вам дом нагородили! Пофиг, что не по нормам, принимай работу, хозяин!
Гарантийный срок на конструктивную целостность здания 6 месяцев.
Это вообще отчаянные ребята. Но в целом и неудивительно, это договор на каркасник из доски толщиной 35 мм. На самом деле, согласно Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ: «4) гарантийный срок на индивидуальный жилой дом, который устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет;». Поэтому, если вы исправите "здание", "строение", "объект" на индивидуальный жилой дом - гарантия будет работать автоматически.
Весь строительный материал и комплектующие ввезенные Подрядчиком на участок, где возводится Объект и находящийся на строительной площадке, являются собственностью Подрядчика. После сдачи Объекта и полной оплаты цены Договора, Объект переходит в собственность Заказчика, а остаток неиспользованных материалов возвращается на склад Подрядчика.
Это вообще моё любимое. Купили на деньги заказчика и вдруг он стал их собственностью и вернулся на склад. Удобно. А ещё прикольнее, что дом в собственность переходит не после его регистрации в Росреестре, а после полной оплаты договора. Законотворческий подрядчик с правом передачи собственности.
За просрочку доставки стройматериалов более чем на 30 дней и увеличения сроков работ по договору более чем на 30 дней возможно применение штрафных санкций по отношению к ПОДРЯДЧИКУ в размере 0,05 % от стоимости комплекта материала и стоимости работ соответственно за каждый день просрочки, но не более 5% от стоимости настоящего Договора.
Тут тоже писали люди, которые плохо знакомы с Законом РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей". Ограничили размер пени микропроцентами, что позволяет затягивать сроки выполнения работ без серьёзных финансовых последствий. А между тем, в нём есть хорошая статья 28 "Последствия нарушения исполнителем сроков выполнения работ", где русским по-белому написано:
5. В случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителюза каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).
Там же написана максимальная сумма, которая может взыскана за просрочку:
Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).
В общем, внимательно читайте документацию подрядчика, относитесь к этому вопросу серьёзно - ведь от него зависят ваше финансовое благополучие и качество вашего будущего дома.
Напомню, что заказчик, ссылку на печальную историю которого я дал в начале этого поста, ответил на мой вопрос - подписывал ли он какие-то документы от Терема: "Да, лежит у меня целая пачка какой-то их макулатуры". А в итоге, приехав на объект, в тепловизор я увидел это:
А потом, при вскрытии стен вместе с сотрудниками Терема мы увидели это:
Пароизоляция не проклеивалась, о чём, кстати, и было честно сказано в договоре.
Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, выездное и удалённое обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.